美国人口一路向南，逃离加州，奔向佛州，人口迁移背后的玄机。
什么是美国梦？
这个词最早出现在詹姆斯·亚当斯1931年写的《美国史诗》这本书中。他写道：“美国梦是指渴望生活在能够让人们生活丰裕富足的热土上，每个人都有机会实现自己的价值。” 过去五年，美国人口增加了超过1000万人。他们去了哪儿？搞清楚这一千多万人，投入了哪些城市的怀抱，便能发现未来美国的机遇之城。
答案是东部和南部的沿海城市，比如德州、佛罗里达州。而那些人口持续大量增长的城市，最近两年的房价涨幅已经远远超过了全美平均水平。
人与钱，永远都是最重要的资源。人到哪里，就为哪里带来活力和需求。
01
从“铁锈地带”到“阳光地带”
红色为铁锈地带
美国人口普查局公布了最新的人口预测数据，纽约、芝加哥等都会地区的人口持续减少，而与之相比，佛州等地的人口出现增长。
这也揭示出当前美国人从北往南、从东往西的“搬家”潮流：从包括全国最大都会区的“铁锈地带”和东北部，搬到“太阳地带”和西岸。
太阳地带
大约10年前结束的经济衰退造成工作机会锐减，人们生活也不宽裕，搬家的可能性大大减少。但随着经济复苏，更多人经济有了保障，有能力为自己寻求更满意的居住地。
影响房产市场长期发展的因素有很多，最重要的一个因素是人口。比起人口自然增长的缓慢，迁移才是一个城市人口增长的主要动力。往往通过人口迁移城市的倾向性，我们能够发现那些真正吸引人口前来定居的城市。
新人口带来的住房需求，为城市未来的房产市场发展奠定了夯实的基础，这是许多投资者需要重点关注的方向。
02
这些城市成了“吸金大户”
美国大都市依然是人口“磁铁”，但二线城市正在赶上。
一个城市的灵魂，便是人和钱。而只有源源不断流入的人口，才能盘活这个城市集聚的资金，这是资本逐利的规律导向。有人口红利的地方，资本才有升值的空间。
过去五年时间里，人口净增超过10万人的，在美国就属人口大城了。美国生育率低已是事实，因此城市人口增长更多源于人口流动，也就是大家用脚投票后的结果。
在全美“下海潮”中，美国人口从非沿海区域流向沿海区域，又在沿海区域中选择了核心城市。
休斯顿作为德州第一大城市，过去五年人口增长了17.1万，仅次于纽约市。而华人第一大聚集地洛杉矶，从2011年到2016年人口净增15万，目前人口为230.3万。
再看看这些年人口增长超过5万的城市有17座，其中不乏某些美国二线城市的身影。比如奥斯汀、达拉斯、沃斯堡、西雅图、丹佛、圣地亚哥等等。
03
数据不会说话，“德州”正在赢得一切
人口即需求，在房地产界流传的一则金句：短期看政策，中期看供需，长期看人口。
2018年美国人口净流出最大的10个都市圈几乎都是东西海岸的经济中心，包括旧金山、圣何塞、纽约、迈阿密这些房价中位数非常高的大型城市。
纽约的人口净流出排在第二，紧随其后的是旧金山，圣何塞和华盛顿。与之相比，达拉斯、凤凰城，来克兰以及拉斯维加斯等美国中西部以及南部的城市人口流入均排在前列。
德州去年仍然是增长最快的地区之一。2010年以来，全美10个增长最快的郡里有4个都是德州贡献的，而其中3个都位于圣安东尼奥和奥斯汀之间，还有一个在休斯顿西南郊的本德堡(Fort Bend)，这四个郡一共增加了32万人口。
而从新增居民数量来看，全美新增人口最多的10个郡里，更是9个都来自太阳带，比如德州、亚利桑那、加州、内华达、佛州。只有一个例外是西雅图，当地的科技业发展带来了近50万居民。
在人口流动之间，比较显著的特点是大多数潜在买家选择新的地区时主要是偏向于距离相隔不远、生活成本低的城市。
当然相邻的城市那么多，偏偏德州能够脱颖而出，和近几年来经济发展迅速，就业机会多也是密不可分，毕竟经济基础才能决定上层建筑。
德州的GDP在2015年是1.639万亿美元，在美国排第二。
世界财富500强的全球总部有54家在德州，这也是美国第二大500强总部的聚集州，仅次于纽约州。德州的面积仅次于阿拉斯加的第二大州，它的资源丰富，传统上是石油起家，腹地辽阔，农业发达，德州经济发展后劲很足。
德州的经济传统上是能源和石油起家，但是从20世纪中期开始，德州产业开始多元化发展，包括电子计算机航空航天生物化学等都有一个均衡的发展。
根据由美国国家房地产经纪协会管理的房地产搜索网站Realtor.com的最新研究，全美房价升幅最大的五个都市中有四个都是德克萨斯州都市，这五个都市分别是奥斯汀、丹佛、达拉斯、圣安东尼奥和休斯顿。
从前多数外国移民都偏爱纽约、洛杉矶等地，但现在有更多移民选择休斯顿、达拉斯等郊区。
从房产投资者的角度来看，千人千面，每个人的资产情况都不一样。不是所有房产投资者一头扎进纽约、旧金山都能够获得最好的投资收益。一味追逐热门的购房城市，不如依据科学的数据，寻找更合适自己的城市来投资，不仅置业资金投入较少，投资回报也更具保障。